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摘要:房地产开发公司的利润水平是受公司成本控制水平直接影响的。近年来，房地产业作为我国国民经济的基础性、先导性产业，在我国经济发展中发挥着重要作用。但由于房地产开发企业产品大部分都存在时间跨度大、周期较长的特点，而我国房地产爆发式的粗放发展也给企业发展带来了一定的隐患。文章通过对房地产企业的成本进行核算，从而及时为房地产企业提供科学的成本数据资料，管理者才能最大限度控制成本、提高利润，同时使资源达到最大利用和整合，使企业提高核心竞争力，在激烈的市场竞争中占据优势地位。
关键词:房地产开发;成本核算;成本控制
若要在日趋激烈的市场竞争环境下存活，就必须要加强企业的成本控制，提高企业成本核算的精度，合理进行利益分配，促进房地产行业的不断发展。据2019年末最新数据显示，我国房地产行业依旧保持着持续增长的势头，相较于2018年，提高了0．6个百分点，其产生的GDP占据我国GDP总额的7．2%，与欧美国家高达两位数的GDP占比来看，我国房地产业占GDP比重并不高。然而，房地产开发行业的发展却是我国其他行业的基础，是解决我国民生问题的关键，是推动我国经济不断发展的重中之重。
一、房地产成本核算概述及成本管理的必要性
(一)房地产企业成本核算流程。房地产开发企业运营成本核算时，首先，要明确核算的对象，确定核算项目，方便未来开发成本的结转。其次，要设置详细的成本核算科目，以免造成核算过程中出现科目混乱，项目遗漏等情况发生。再次，要对核算数据进行收集，房地产开发企业运营成本核算的意义就在于通过收集的成本数据来计算房地产项目开发运营过程中的成本，从而估算可能获得的利润。最后，就是使用收集到的数据进行企业运营成本核算，在核算的过程中要严格按照运营成本的核算标准来执行，确保结果的真实性与可靠性。
(二)房地产成本管理必要性。房地产成本管理有利于掌控投资进度，房地产成本管理体系有利于全面反映企业各个项目在整个生产周期内任意时间点的动态成本、实际产值、实付成本的构成情况。除此之外，为房地产企业编制成本预算，动态成本监控、洞悉成本动向、制订资金计划、掌控投资进度提供强有力的辅助作用。因此，房地产进行成本管理在现代精细化管理中必不可少。
二、房地产行业成本核算存在的问题
(一)成本核算方法单一。随着我国房地产开发企业数量的不断增加，企业的成本核算方法也在不断地发生变化。传统的成本核算方法主要是针对企业开发项目进行整体化的核算。这种核算方法过于理想化，涉及的核算对象较少，无法形成有效的比较，其结果也无法反映开发项目中各部门产生的实际成本，无法为企业提供准确、可靠的数据参考，属于单一化的成本核算方法。如今，这种方法已经无法适应房地产开发企业的发展，单一的成本核算方式极大程度上削弱了成本核算工作的意义与作用，对企业未来的经营与发展造成了极其不利的影响。
(二)成本核算周期不明确。为了避免周期不确定对企业成本核算造成的影响，部分企业采取了成本分配的方法，试图通过对指定目标进行成本分配，从而确定成本核算周期。然而，房地产开发项目在建设的过程中，从采购、施工、验收、销售等各方面的情况下来看，房地产开发项目及其相关业务都比较繁杂，想要从中寻找成本核算的突破口，确定成本核算的周期是一件极其困难的事情。成本核算的周期不明确，除了增加成本核算工作人员的工作难度外，还降低了成本核算的及时性。
(三)成本归集和分配不合理。专业的房地产开发企业财务工作人员需要对房地产开发企业的特殊性及其产业特性拥有足够的了解，对其业务流程也要十分熟悉，从而在核算对象划分以及成本归集过程中才不会出现混乱，增强成本核算结果的准确率。除此之外，成本归集与分配方面的不合理，还会增加财务工作人员的工作量，使原本就比较复杂的成本核算工作变得困难重重，核算的效率与质量都无法得到有效的保障。
(四)在产品向完工产品的结转不规范。从我国房地产开发项目的实际销售情况来看，产品的价格受到楼层、朝向等方面的外在因素影响严重，结转时很容易导致结果与实际情况不符的情况发生。当前部分企业采用系数法来进行结转，所谓系数法就是通过既定系数以及不同楼层的面积，对不同楼层的成本分别进行计算，从而得出开发项目的建筑单方成本，从而使结算结果更贴近开发项目产品的情况。
三、房地产行业成本核算存在问题的原因
(一)成本管理制度和意识不健全。由于房地产业的快速发展，许多房地产开发公司大赚特赚。一些房地产企业过于追求高额利润，盲目收购、拆迁和扩大商品房销售，只注重市场营销、拿地速度和土地储备，相对缺乏成本管理意识。同时，一些房地产公司直接照搬个别大型国有房地产公司的成本管理制度，未根据自身管理需要和特点对制度进行修改和补充，追求利润而忽视成本核算的重要性，仅仅沿用过去单一的成本核算方式，导致成本混乱，使成本核算过程中出现较多的问题。近年来，随着政府对房地产市场调控力度的加大，房地产企业利润下降、销售停滞、面临着极大地生存压力，单一的成本核算方式已经难以应付。
(二)成本核算体系不完善。我国房地产企业众多，企业面临着巨大的竞争压力，因此，许多企业的管理者对于成本核算体系的重视程度明显不足，为了满足眼前的利益与企业发展的需求，许多房地产企业更加热衷于短期回报，缺乏长远的打算。近年来，房地产企业逐渐开始重视起制度的建设，但却又忽略了体系的重要性，只有制度没有体系，便会让相关制度流于形式，一切的管理手段也只能是空谈，对房地产企业的总体发展十分不利。
(三)企业忽视成本内控体系的建成。从成本核算的角度来看，良好的成本内控体系可以提高核算数据预测的准确性，可以使成本核算的结果更加准确。然而，在实际工作中，绝大多数房地产开发企业都忽略了成本控制的作用与意义，没有建成成本内部控制体系，从而导致项目开发过程中对成本的控制不足。这不仅影响核算对象的项目数据预估结果，还会导致企业无法准确得知自身当前资金的使用情况，极有可能在项目开发过程中出现资金断层，从而影响整个项目的施工。从长远的角度来看，这对房地产开发企业是极其危险的。
(四)成本核算人员综合素质有待提高。基于房地产开发企业的特点，房地产企业的成本核算人员不仅需具备专业知识，还要具备较强的逻辑思维能力和一定的土木工程知识，对从业人员的综合能力提出了较高的要求。然而，从实际情况看，房地产企业对财务人员素质能力缺乏重视，财务工作人员水平参差不齐已经成了行业常态。加上核算制度和体系不健全，财务工作人员缺乏有效的参考与指引，大大降低了成本核算工作效率与质量，造成房地产企业成本核算质量普遍偏低。
四、改善房地产行业成本核算对策
(一)合理确定成本核算的分配方法。房地产开发企业的成本核算可以按照准备阶段，开发阶段，销售阶段这三个阶段来进行成本分配。准备阶段主要涉及的成本费用就是土地征拆补偿费用、前期工程费用以及准备阶段的其他费用，其中主要就是原材料的采购费用，原材料的采购对于房地产开发企业来说是一笔巨大的成本支出，务必要设置详细的科目对其成本进行详细记录。开发阶段的费用主要涉及建安工程费用、基建费用以及期间成本费用等几个方面。销售阶段主要涉及广告费用、销售费用以及管理费用等几个方面。
(二)明确成本核算周期。房地产开发企业的成本核算周期，可以根据开发项目的规模来划定。大规模的开发项目，其工期势必要持续很长一段时间，因此，必须要将项目开发周期内的各个项目进行科目划分，逐一针对不同科目制定成本核算周期。如此一来，不仅能够确保成本信息的及时性，还能有效的匹配开发项目各个科目的建设周期，大大提高了成本核算工作的质量与效率。除此之外，对于已经竣工的项目，要及时进行成本核算。对尚未完工的开发项目，要根据开发项目的实际进程，对其后期费用进行科学的估算，对于项目建设过程中产生的预提费用，可以等项目完成之后，根据该房地产开发项目的实际支出进行调整。
(三)划清间接成本费用和期间费用的界限。在解决成本核算时归集与分配不合理的问题时，最便捷的方法就是将各项费用进行准确的区分，以免出现混淆。从房地产开发企业涉及的相关费用来看，最容易出现混淆的就是间接成本费用与期间费用。实际上，项目开发时产生的成本属于直接费用支出，其中包括成本核算中经常提到的土地拆补征补费用，前期工程费用，基建工程费用，建安工程费用，开发间接成本费用等方面。
(四)正确归集开发产品成本并及时结转。影响房地产开发企业结转结果的主要因素就是结转的方法。为了避免结转结果与实际情况不符的状况，可以使用更加符合房地产开发企业实际情况的方式来完成结转工作，从而使企业能够准确评估开发项目的实际成本支出以及获利情况，便于企业对开发项目的利润进行准确的划分。在我国一些大型房地产开发企业的成本核算中，经常使用实际售价成本率法进行结转。该方法主要是通过计划销售成本率来计算开发项目在固定时段的销售成本，将非销售部分作为保留成本，从而得出项目产品的总体销售成本。
五、结语
房地产行业是我国经济发展的命脉，是决定人民幸福指数高低的关键。文章从房地产开发项目成本核算的整体流程出发，对每一步核算进行逐一分析，主要是通过对核算对象、核算方法、成本归集、分配与结转等几个环节仔细的进行研究，从而得出相应的改进方法与结论。希望此次研究得出的结论，能为我国房地产开发企业的运营成本核算工作起到一定的参考作用，也为下一步的深入研究起到一定的引导作用。
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作者:胡金鱼 单位:贵州星华置业有限公司
