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老旧建筑改造项目全过程评价体系

2020-09-23 10:36 来源:评价体系论文 人参与在线咨询

摘要:随着老旧建筑改造项目的推进,项目需要科学有效的评价体系为其提供决策、管理参考。按照系统性、可持续性、动态性、有机更新的原则,探讨老旧建筑改造项目全过程评价体系的构成。老旧建筑不同于一般的房屋建设项目,其全过程评价较难统一评价标准,因此从潜力评价、实施过程、效果评价三个方面对老旧建筑改造项目全过程评价体系进行分析,为此类项目后续工作提供参考。

关键词:老旧建筑改造;全过程;评价体系

0引言

2019年,住房和城乡建设部会同国家发展和改革委员会、财政部联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,全面推进城镇老旧小区改造。各地政府也相继推出关于老旧城区改造利用的相关政策。为了在新形势下有效提高老旧建筑改造效果,并使之与未来社会、城市发展相适宜,必须在老旧建筑改造项目全过程中依据各阶段特点、基于多种因素,运用科学的评价理论和方法对项目进行系统、客观的评价,从而提升项目投资决策水平、投资效益,促进此类改造项目高质量发展,提升此类项目管理水平,实现管理科学化、创新性。

1老旧建筑改造项目全过程评价体系设计原则

1.1系统性原则

项目是在既定的资源和时间约束下,为实现某一目标而承担的一次性任务。项目是由若干因素有机构成的,这些因素间相互作用、相互联系,只有将各要素有机结合,才能确保实现项目目标。因此,项目评价需运用系统工程理念,考量各要素之间的关系。

1.2可持续性原则

经济社会高质量的发展要求对建筑业提出了更高的标准。在新时代背景下,项目发展需处理处理好社会、文化、生态、经济之间的关系。而判断一个项目的发展是否具有可持续性,要看该项目在每一特定时期能否通过综合调控经济、社会、生态环境系统等实现持续性发展。因此,项目评价需以可持续发展为理念,强调经济、环境、社会、文化等综合效益的持续性。

1.3动态性原则

从决策、实施到运维,项目会受到外部和内部各种因素的影响,始终处于动态发展中。因此,项目评价应以动态发展的视角,选取合适的方法和尺度对项目进行评价。

1.4有机更新原则

老旧建筑改造应考虑这些建(构)筑物与城市政治、经济、生态、文化等的协调关系,要与居住在城市内的人联系起来。因此,老旧建筑改造项目评价需以“有机更新”的理念衡量项目的合理性、协调性等。

2老旧建筑改造项目全过程评价体系构成分析

由于老旧建筑改造项目不同于一般的房屋建设项目,其全过程评价较难实现统一评价标准,因此按照项目实施阶段对评价过程进行细分。改造项目实施全过程涉及建筑、结构、材料、环境、文化、历史、美学、社会学、经济学等多个学科领域,因此对其进行评价是多学科、多领域的交叉融合,且老旧建筑改造项目评价应随着项目对象、所处时代、所处社会环境等因素的变化不断进行调整。本文从三个方面对老旧建筑改造项目全过程评价体系进行分析。 

2.1潜力评价

老旧城区改造利用前,应进行潜力评价,对其是否具备改造可能性进行综合分析,然后依据实际情况做出决策,使该项目得到充分合理的开发、改造、再生、利用。

2.1.1潜力评价的目的

(1)通过科学的潜力评价,一些有价值的项目被保留下来,并通过注入新的使用功能而焕发新生,延续历史文脉并塑造新的城市景观。(2)通过科学的潜力评价实现有限资源的可持续性利用,以相对较小的资源消耗代价换取相对较高的环境品质。(3)通过科学的潜力评价,可更有效地判断项目改造、再生利用的潜力。(4)通过科学的潜力评价,为某些丧失功能的项目延续生命,为社会创造新的经济、环境、社会效应。

2.1.2潜力评价体系构成

(1)项目的完整性评价。老旧建筑得以改造的前提是改造对象具备适当的完整性[1]。(2)区位潜力评价。区位潜力决定着再生利用项目的后续性成长。项目具有较好的区位条件或者较好的区位增值条件,可以为项目改造、再利用提供可行性保障,是项目再生利用的关键所在[1]。(3)历史文化潜力评价[2]。部分老旧建筑所包含的历史文化价值是项目未来再生利用功能吸引使用者的前提条件之一。对于具有历史文化价值的遗产类项目或地处具有独特历史文化价值区域的项目,应充分利用其历史、文化、景观的特有资源和优势,在再生利用中进行深入挖掘和开发,并通过公共空间与环境的塑造,最大限度地吸引使用者及创造未来收益。(4)功能空间潜力评价。老旧建筑改造,需对原有建筑的功能、空间、结构和环境潜力进行评价。通过功能空间潜力评价,使原有建筑在空间经过功能置换,或是对原有空间进行水平方向、垂直方向乃至三维层面的划分与重组,从而满足新功能的使用要求。评价时,应针对不同类型的项目进行针对性的评价,从而提出针对性的功能改造意向与分类指导准则。(5)环境有利性评价。老旧建筑改造项目自身具备良好的环境条件和未来对周边环境具有促进作用,是改造再利用项目顺利进行的必要条件[1]。(6)经济效益潜力评价。老旧建筑项目改造前,应对项目效益预期进行核算与分析,从经济方面对项目的再生利用潜力做出客观评价。经济效益评价时应考虑该项目的原有功能、配套设施、设备系统、结构荷载与承受力、能源效率、所处城市地段及社会经济背景、安全等方面的因素。

2.2实施过程评价

实施过程评价是指对项目实施过程进行全面、系统的分析和评价,侧重于对实施过程每个阶段的工作进行检查,总结经验教训。

2.2.1实施过程评价特点

(1)现实性。实施过程评价依据的是评价时点所得到的项目现实信息和真实数据,包括客观的系统性信息(如政策等)和项目实施过程信息(如施工技术的选择、施工条件等)。(2)时点性。评价时所选择的时点将项目实施过程划分为已发生部分和未发生部分。已发生部分,其过程和状态是确定的;未发生部分,其状态是不确定的。因此,实施过程中每一时点的评价结果只是反映那一时点的情况,评价时点不一样,评价对象、评价内容也不一样。(3)适度性。实施过程评价针对的是项目实施过程中的决策时点,应根据决策时点的性质有所侧重,并应适度进行,不应耗费过多的时间和人力,以免影响项目的正常进行。(4)探索性。实施过程评价需要分析项目现状,与计划进行比较,发现问题并探索性地解决问题,同时对项目评价时点以后未发生部分进行合理预测,为后期项目实施过程决策提供科学依据。

2.2.2实施过程评价体系构成

(1)质量评价。老旧建筑改造项目质量评价包括:检查施工质量控制方法、程序是否全面严密;实际工程质量是否达到质量标准;项目改造后是否可以达到正常使用需要;有无重大质量事故等。质量评价的重点包括:1)地基与基础处理。地基与建(构)筑物的关系极为密切,地基与基础对建(构)筑物的安全与正常状态使用起着至关重要的作用。2)结构加固改造。受自然、人力等因素的影响,老旧建筑在使用过程中难免结构构件受损或功能下降。因此,对老旧建筑进行改造、再生、利用,必须对其进行结构加固。3)建造技术。在建造技术和材料的选用上,老旧建筑改造项目与新建建筑的做法有很大区别。因此,应结合原建筑的构造特点和施工难度,考虑经济因素,创造性地选择施工方案和建造材料[3]。(2)进度评价。老旧建筑改造施工环境复杂、施工技术难度大,进行进度控制时应考虑多种因素,如:规划阶段中原项目可改造利用程度的差异性以及再生利用方案的不确定性;设计阶段中设计空间的局限性以及设计方案的不确定性和不协调性;施工阶段中作业空间的局限性以及工程变更的复杂性等。(3)成本评价。进行老旧建筑改造项目成本评价时,应与一般项目加以区别,如改造项目涉及检测费,包括对建筑结构可靠性的检测及建筑环境的检测。为实现对原有项目的全面检测,需搜集查阅该建(构)筑物原设计文件,组织相关专家、设计人员等对该建(构)筑物现状进行分析考察、检测、鉴定,提出安全性、经济性、合理性的改造方案,展开分级检测工作。这一部分费用须纳入成本控制、成本评价范畴[3]。(4)安全评价。老旧建筑改造项目实施过程安全评价是对改造过程中的安全现状、安全管理现状进行评价,以确保项目的安全生产状态。老旧建筑改造项目实施过程安全评价应结合此类项目的特点,如施工场地狭小、施工机械使用受限、地下障碍物多等。选取评价标准时,还应考虑火灾、高空坠落、污染等对周围居民的影响。(5)绿色评价。老旧建筑改造项目应遵循“绿色发展”理念,将绿色评价作为评价内容之一。评价时,应结合绿色建筑的标准要求,在满足新的使用功能要求、合理的经济性的同时,最大限度节约资源、保护环境、减少污染,为人类提供健康、高效和适用的使用空间,使改造利用后的项目能够和社会及自然和谐共生;坚持以功能适用、经济节能、低碳环保、健康舒适为导向[4-5]。

2.3效果评价

2.3.1效果评价目的

效果评价目的如下:衡量改造项目预期目标是否达到、主要效益指标是否实现;总结经验教训,及时有效反馈信息,提高未来类似项目的管理水平[6]。

2.3.2效果评价体系构成

(1)目标效果评价。目标效果评价主要是针对项目所达到预期目标程度的评价,既包括对项目产生效果进行评价,也包括对前期所采取决策的正确性、合理性进行评价。评价内容既包括可量化部分,也包括不可量化部分,如对国家、地区、行业的影响,或对技术、经济、社会、环境的影响。(2)影响效果评价。影响效果评价主要有经济影响后评价、环境影响后评价、社会影响后评价。其中,环境影响后评价可从与区域地理环境的结合程度、对土地资源的合理利用程度、室内环境质量水平等角度进行衡量;社会影响后评价可从对区域经济、人文环境、社会环境等的影响的角度进行评价。(3)持续性效果评价。持续性效果评价可从项目的可持续性、延伸效果、可重复性、可复制性等角度综合衡量。(4)管理效果评价。项目管理后评价是以项目目标和效益后评价为基础,结合其他相关资料,对改造项目各阶段管理工作进行评价,可从项目管理体制与机制创新、项目管理者是否有较强的责任感和有效地管理项目的各项工作、人才和资源是否使用得当等角度进行评价[7]。

3结语

随着老旧建筑改造项目的推进,为使这些老旧建筑改造后能够充分发挥价值,必须科学合理地预估、评判此类项目影响和价值,从而提高决策的准确性。对老旧建筑改造项目进行全过程评价,不仅可以对已改造项目的工作进行评定和效果描述,也是后续工作的方向指引。

参考文献

[1]樊胜军,盛金喜,李慧民,等.基于综合赋权的旧工业建筑再生利用潜力评价[J].工业建筑,2013(10):5-10.

[2]蒋楠.旧建筑适应性再利用潜力评价研究[J].室内设计与装修,2018(3):140-141.

[3]李慧民,田卫,张扬,等.旧工业建筑再生利用评价基础[M].北京:中国建筑工业出版社,2016.

[4]张扬.旧工业建筑(群)再生利用项目绿色评价指标体系研究[D].西安:西安建筑科技大学,2013.

[5]张扬.绿色再生旧工业建筑评价理论研究[D].西安:西安建筑科技大学,2016.

[6]叶晓甦,安妮,陈娟.体育场馆PPP项目运营绩效评价指标体系研究[J].项目管理技术,2019,17(5):14-20.

[7]沈艳.保护建筑改造项目管理难点与层次分析法应用探讨[J].项目管理技术,2020,18(1):44-48.

作者:王莉 单位:西安建筑科技大学华清学院

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